Crowdfunding pożyczkowy w nieruchomościach z perspektywy dewelopera
Home >> Aktualności >> Artykuły >> Crowdfunding pożyczkowy w nieruchomościach z perspektywy dewelopera
Znalazłeś idealną działkę pod swój nowy projekt. Po długich negocjacjach udało Ci się podpisać umowę przedwstępną z właścicielem gruntu. Czas organizować środki na finalizację zakupu i start budowy. W takim momencie, deweloperzy stają przed krytycznym wyborem: tradycyjny kredyt, kapitał własny, a może prywatna pożyczka? Przeanalizujmy trzy scenariusze, aby zrozumieć, w jakich sytuacjach finansowanie poprzez crowdfunding jest opcją wartą rozważenia przez dewelopera.
Z tego artykułu dowiesz się:No dobrze, kiedy już odpowiedzieliśmy, na czym polega crowdfunding pożyczkowy, zastanówmy się czy może być to atrakcyjna forma finansowania z perspektywy dewelopera poszukującego kapitału na swój projekt. Przeanalizujmy dostępne opcje i porównajmy je, aby zrozumieć, w jakich sytuacjach finansowanie poprzez crowdfunding jest opcją wartą rozważenia.
Wyobraźmy sobie następujący scenariusz.
Deweloper X, średniej wielkości firma z ambicjami i kilkoma sukcesami na koncie właśnie znalazł idealne miejsce na swój kolejny projekt: atrakcyjną działkę na niewielkie, ale atrakcyjnie położone osiedle budynków wielorodzinnych tuż pod miastem. Podpisanie umowy przedwstępnej na zakup gruntu po intensywnych negocjacjach zakończyło się sukcesem, ale teraz zaczął się wyścig z czasem. Firma ma tylko 3 miesiące na zgromadzenie potrzebnego kapitału i sfinalizowanie transakcji, zanim umowa wygaśnie.
Tradycyjnie, deweloperzy najpierw pukają do drzwi banków, licząc na kredyt bankowy, który ma z reguły najniższe oprocentowanie. Problem jednak w tym, że banki ograniczone surowymi regulacjami oraz politykami wewnętrznymi. Dlatego procedura kredytowa może trwać 4, a nawet 6 miesięcy. To zdecydowanie za długo. Ponadto, bank narzuciłby deweloperowi sztywne warunki (kowenanty), takie jak wymóg wysokiego wkładu własnego czy minimalna sprzedaż mieszkań jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty (zwykle 30% mieszkań w przedsprzedaży).
Drugim oczywistym wyborem jest kapitał własny – użycie zgromadzonych środków lub znalezienie inwestora, który w zamian za wkład finansowy obejmie część udziałów. Jest to rozwiązanie najszybsze i dające największą niezależność, ale jest jednocześnie najdroższe, ponieważ oznacza rezygnację z części przyszłych zysków (tzw. rozwodnienie kapitału). Co gorsza, środki własne dewelopera są niewystarczające na pokrycie całości zakupu gruntu.
Deweloper rozważał też trzecią opcję, czyli emisję obligacji korporacyjnych, by pożyczyć pieniądze od szerokiego grona inwestorów. Obligacje dają większą elastyczność co do warunków spłaty niż bank, ale tak jak w przypadku kredytu, przygotowanie emisji jest skomplikowane formalnie, kosztowne i – co najważniejsze – wymaga długiego czasu na finalizację, co również dyskwalifikuje tę opcję z powodu palącego terminu 3 miesięcy. Problemem dla emisji może być również zbyt niska rozpoznawalność dewelopera dla potencjalnych nabywców obligacji.
W tym momencie deweloper zaczyna rozważać pożyczkę w modelu private debt. Ma w tym wypadku dwie główne opcje, obie nadające się jako finansowanie pomostowe (Bridge Financing), czyli szybki zastrzyk gotówki na początkowy okres projektu, zanim uda się spełnić warunki brzegowe do kredytu bankowego.
Pierwsza opcja to fundusze private debt. Są to wyspecjalizowane instytucje, które mogą szybko i na elastycznych zasadach (nawet w ciągu kilku tygodni) udzielić pożyczki typu Mezzanine – długu podporządkowanego, spłacanego po banku. Fundusz jest elastyczny i dostosuje warunki pod zakup gruntu. W zamian zwykle wymaga wyższego wynagrodzenia w postaci podwyższonego oprocentowania, by zrekompensować wyższe ryzyko, elastyczność i szybkość działania. W zamian oczekuje też solidnego zabezpieczenia, najczęściej wpisu hipotecznego kupowanej nieruchomości lub innego bezpiecznego aktywa.
Druga opcja, która wpisuje się w potrzebę szybkości, to private debt w modelu crowdfundingowym. Zamiast pożyczki od jednego funduszu, deweloper wystawia projekt na licencjonowanej platformie crowdfundingowej takiej jak np. crowdrealestate.pl (działającej w ramach unijnego Rozporządzenia ECSP i w Polsce nadzorowanym przez Komisję Nadzoru Finansowego), gdzie inwestorzy, zarówno ci mali jak i więksi, mają możliwość udzielania pożyczek na zamieszczone na platformie projekty nieruchomościowe.
Ta forma zapewnia deweloperowi bardzo szybki dostęp do kapitału – cały proces trwa raptem kilka tygodni. Dodatkowo projekt zyskuje efekt marketingowy i rozpoznawalność w Internecie. W takim scenariuszu prywatna pożyczka od funduszu private debt lub pozyskanie kapitału przez crowdfunding może okazać się atrakcyjną alternatywą wobec innych form finansowania ze względu na krótki termin na finalizację transakcji zakupu gruntu lub chęć jak najszybszego rozpoczęcia budowy. Po finalizacji tego etapu, będzie miał więcej czasu na spokojne negocjacje z bankiem w celu refinansowania pożyczki na bardziej zaawansowanym etapie projektu.