Crowdfunding nieruchomościowy to jedna z najszybszych metod pozyskania kapitału na projekt deweloperski. Wstępną kierunkową decyzję otrzymasz w 24-48 godzin, a pełny proces - od zgłoszenia do wypłaty środków - trwa zazwyczaj 5-9 tygodni. To w wielu przypadkach znacznie szybciej w porównaniu do kredytu bankowego, którego proces pozyskania może zajmować nawet kilka miesięcy.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak krok po kroku przebiega proces finansowania?
• Dlaczego wstępna decyzja w 48 godzin może przyspieszyć start Twojej inwestycji?
• Ile czasu trwa każdy etap procesu finansowania?
• Jak crowdfunding wypada na tle kredytu bankowego pod kątem szybkości i elastyczności?
• Co wpływa na szybkość otrzymania środków?
• Jak przyspieszyć proces pozyskania finansowania?

Oś czasowa crowdfundingu nieruchomościowego - krok po kroku

Czas to pieniądz, zwłaszcza w branży nieruchomości. Kiedy pojawia się okazja rynkowa, liczą się dni, a nie miesiące. Crowdfunding nieruchomościowy pozwala deweloperom działać szybko i wykorzystywać pojawiające się możliwości.

Środki pochodzą z relatywnie niewielkich wpłat od dużej grupy osób (tzw. finansowanie społecznościowe) za pośrednictwem platform internetowych.

Szerzej o crowdfundingu pisaliśmy w tym artykule.

Jak wygląda ten proces?

Przedstawia to nasza szczegółowa tabela.

ŁĄCZNY ŚREDNI CZAS: 6-9 tygodni (od zgłoszenia do otrzymania środków)

Warto zauważyć, że wiele procesów przebiega równolegle. Audyt prawny i przygotowanie AKII odbywają się jednocześnie, co znacząco skraca całkowity czas oczekiwania na środki.

Wstępna decyzja w 48 godzin - przełom w finansowaniu

Wstępna decyzja nie jest standardem na rynku. Nie zawsze można na nią liczyć w przypadku np. finansowania w banku.

Jak jest w crowdfundingu?

Czym jest wstępna decyzja?

Po zgłoszeniu projektu przez formularz online zespół Crowd Real Estate w ciągu 24-48 godzin dokonuje wstępnej kierunkowej weryfikacji i określa zainteresowanie projektem. Na tym etapie platforma weryfikuje:

• doświadczenie dewelopera w branży nieruchomościowej;
• potencjał projektu i jego parametry podstawowe;
• podstawowe kryteria finansowania (kwota 1-20 mln zł);
• ocenę lokalizacji.

Co to oznacza w praktyce?

Wstępna weryfikacja to punkt zwrotny dla deweloperów. Dzięki niej:

• Wiesz od razu, czy projekt ma szansę na finansowanie.
• Nie tracisz tygodni na niepewne oczekiwanie.
• Możesz planować dalsze kroki inwestycji ze świadomością dostępnych opcji.

Nie angażujesz zasobów w kompletowanie setek dokumentów na zapas, jeśli decyzja będzie negatywna, oszczędzasz czas i energię. To podejście znacząco różni się od procesu bankowego. Wielomiesięczne oczekiwanie na decyzję kredytową jest normą, a banki zazwyczaj nie wydają wstępnych decyzji.

Przykład projektu Crowd Real Estate

Projekt: Kraków, ul. Wodna (2025)
Crowd Real Estate wraz ze spółką Cavare S.A. z grupy Cavatina zrealizowali projekt crowdfundingowy w Krakowie:

• Kwota: 14,73 mln zł.
• Cel: Refinansowanie nabycia gruntu w trakcie zmiany przeznaczenia inwestycji.
• Zabezpieczenie: Hipoteka na użytkowaniu wieczystym gruntu.
• Status: Pomyślnie zrealizowany (przełom lipca i sierpnia 2025).
• Korzyść dla klienta: Uwolnienie kapitału z gruntu, możliwość realizacji innych działań równolegle.

Ten projekt pokazuje, jak crowdfunding pozwala deweloperom utrzymać wartość gruntu jako zabezpieczenia przy jednoczesnym zachowaniu środków w obrocie.

Więcej informacji o tym projekcie znajdziesz na: crowdrealestate.pl/26_inwestycja, Krakow-ul.-Wodna

Crowdfunding vs kredyt bankowy - porównanie czasowe

Różnice w czasie pozyskania finansowania między crowdfundingiem a kredytem bankowym są znaczące. Mogą więc przesądzić o powodzeniu inwestycji.

Tabela porównawcza

Mocno sformalizowany proces decyzji w większości wypadków nie pozwala na odstępstwa od polityki kredytowej banku. W poprzednim artykule szczegółowo omówiliśmy różnice między crowdfundingiem a kredytem.

Kiedy szybkość ma kluczowe znaczenie?

Szybkość finansowania staje się kluczowa w następujących sytuacjach:

• Okazja rynkowa - atrakcyjna nieruchomość, konkurencja ze strony innych deweloperów, masz ograniczony czas na decyzję.
• Finansowanie pomostowe - potrzebujesz kapitału na start projektu przed pozyskaniem docelowego finansowania bankowego.
• Nabycie gruntu z opcją wykupu - sprzedający wymaga szybkiej decyzji.
• Konieczność szybkiego startu projektu - masz pozwolenie na budowę i chcesz wykorzystać sezon budowalny.
• Refinansowanie istniejących zobowiązań - uwolnienie kapitału z jednego projektu na realizację kolejnych.

Co wpływa na szybkość otrzymania finansowania?

Istnieje kilka czynników, które wpływają na długość procesu. Na niektóre nie masz wpływu, jak weryfikacja KNF. Inne natomiast możesz przyspieszyć.

1. Kompletność dokumentacji

Przygotowanie pełnej dokumentacji z wyprzedzeniem to najskuteczniejszy sposób na przyspieszenie procesu. Dokumenty, które warto mieć gotowe:

• biznesplan projektu z szczegółowym harmonogramem;
• operaty szacunkowe nieruchomości (nie starsze niż 6 miesięcy);
• plan finansowy projektu;
• dokumenty prawne nieruchomości
• pozwolenie na budowę lub warunki zabudowy (jeśli dotyczy);
• informacje o doświadczeniu dewelopera i wcześniejszych projektach.

2. Doświadczenie dewelopera

Doświadczenie w branży jest atutem, choć jego brak nie eliminuje całkowicie możliwości pozyskania finansowania. W Crowd Real Estate oceniamy projekty indywidualnie.

Co przyspiesza weryfikację:

• udokumentowane wcześniejsze projekty deweloperskie;
• portfolio zrealizowanych inwestycji;
• pozytywna historia współpracy z innymi instytucjami finansowymi;
• przejrzysta sytuacja finansowa spółki.

3. Jakość zabezpieczeń

Stan prawny nieruchomości ma bezpośredni wpływ na czas trwania audytu prawnego, który zajmuje zazwyczaj 2-3 tygodnie. Głównym czynnikiem wpływającym na ten czas jest dostępność sądu na potrzeby wglądu i weryfikacji ksiąg wieczystych.

Kluczowe dla szybkości:

• przejrzysty stan prawny nieruchomości;
• nieruchomość wolna od sporów i postępowań prawnych;
• aktualna wycena wykonana przez renomowanego rzeczoznawcę;
• łatwy dostęp do nieruchomości dla weryfikacji przez platformę.

4. Lokalizacja nieruchomości

Preferowane lokalizacje:

• duże aglomeracje miejskie;
• miasta wojewódzkie;
• miejscowości turystyczne.

Wyższa płynność rynku nieruchomości w tych lokalizacjach oznacza:

• niższe ryzyko dla inwestorów
• i szybszą akceptację projektu.

5. Wysokość finansowania

Zakres finansowania na platformie Crowd Real Estate wynosi od 1 do 20 mln zł.

Według Rozporządzenia Crowdfundingowego, crowdfunding pożyczkowy umożliwia pozyskanie środków w ramach finansowania społecznościowego do kwoty stanowiącej ekwiwalent 5 mln EUR (około 21 mln zł).

Projekty o różnej skali mogą wymagać różnego czasu analizy. Zarówno bardzo małe, jak i bardzo duże projekty mogą wymagać dodatkowej weryfikacji.

Jak przyspieszyć proces? 7 praktycznych wskazówek

Zależy Ci na czasie? Chociaż proces w crowdfundingu nieruchomościowym jest relatywnie krótki, to możesz go dodatkowo skrócić.

1. Przygotuj dokumentację z wyprzedzeniem

Skompletuj kluczowe dokumenty jeszcze przed zgłoszeniem projektu. Im lepiej przygotowany pakiet na starcie, tym szybciej i sprawniej będzie przebiegać weryfikacja.

2. Zadbaj o przejrzysty stan prawny nieruchomości

Audyt prawny trwa zazwyczaj 2-3 tygodnie, a głównym czynnikiem wpływającym na ten czas jest dostępność sądu oraz konieczność wyjaśnienia ewentualnych niejasności.

Przed zgłoszeniem:

• Sprawdź księgę wieczystą i zweryfikuj aktualność wpisów.
• Usuń nieaktualne i niezasadne wpisy.
• Upewnij się, że wszystkie dokumenty własnościowe są aktualne.

3. Zamów aktualną wycenę

Operat szacunkowy nie starszy niż 6 miesięcy od renomowanego rzeczoznawcy to podstawa. Bez aktualnej wyceny proces może się znacznie wydłużyć.

4. Otwórz rachunek zastrzeżony

Równocześnie z przygotowaniem dokumentacji AKII i audytem prawnym musisz otworzyć rachunek zastrzeżony lub powierniczy w banku. Będą na niego dokonywane wpłaty od inwestorów. Warto zadbać o to z wyprzedzeniem.

5. Współpracuj aktywnie z platformą

Szybka komunikacja to klucz do sprawnego procesu:

• Odpowiadaj niezwłocznie na pytania zespołu platformy.
• Dostarczaj dodatkowe informacje na bieżąco.
• Bądź dostępny telefonicznie i mailowo.
• Informuj o wszelkich zmianach w projekcie.

6. Przygotuj realistyczny biznesplan

Im bardziej szczegółowy i przemyślany plan, tym szybsza analiza. Platforma musi ocenić zdolność do spłaty - dobrze przygotowany biznesplan ułatwia tę ocenę.

7. Zaplanuj spotkania z notariuszem z wyprzedzeniem

Po zakończeniu kampanii masz do miesiąca na ustanowienie zabezpieczeń. Ale im szybciej to zrobisz, tym szybciej otrzymasz środki.

Możesz zarezerwować termin u notariusza jeszcze przed zakończeniem kampanii. Pozwoli to znacznie przyspieszyć wypłatę środków.

"Crowd Real Estate to licencjonowany dostawca usług finansowania społecznościowego w zakresie ułatwiania udzielania pożyczek.

Nie jesteśmy bankiem, lecz dynamicznie rozwijającym się podmiotem łączącym osoby posiadające nadwyżki finansowe z podmiotami szukającymi finansowania dla projektów nieruchomościowych. Chcemy uzupełniać rynek kredytowy – oferując elastyczne, szybkie i dopasowane rozwiązania. Szukamy optymalnych rozwiązań. Nie chowamy się za procedurami. Do każdego projektu podchodzimy indywidualnie. Nasz zespół jest do Waszej dyspozycji na każdym etapie:

- Interesują Was niezbędne dokumenty? Mówimy jasno, co jest konieczne.
- Pojawiają się pytania? Wyjaśniamy, konsultujemy, planujemy wspólnie.
- Coś się przedłuża? Sami informujemy o statusie, na bieżąco.

W projekcie Kraków to podejście zadziałało idealnie. Deweloper traktował nas jak partnera – dzwonił, konsultował, dopytywał. My odpowiadaliśmy każdego dnia.

Nie wahajcie się pytać, dzwonić i konsultować. Jesteśmy po to, aby wspierać rozwój Waszych inwestycji."

Paweł Krzystek, Członek Zarządu, Crowd Real Estate S.A

Najczęstsze pytania o czas w crowdfundingu

Co się dzieje, jeśli kampania nie zbierze pełnej kwoty?

Kampania musi osiągnąć próg minimalny („Kwota minimalna”) określony w ofercie danego Projektu.

Jeśli kampania nie osiągnie tego progu, środki są zwracane inwestorom w ciągu 2-3 dni od ostatniego dnia kampanii.

Czy kampania crowdfundingowa może trwać krócej?

Tak, kampania kończy się automatycznie, jeśli zostanie osiągnięty próg maksymalny („Kwota docelowa”) określony w ofercie danego Projektu, nawet jeśli była zaplanowana na dłuższy okres. Standardowo kampania trwa od 2 do 3 tygodni.

Kiedy dokładnie otrzymam środki na konto?

Po zakończeniu kampanii i ustanowieniu wszystkich zabezpieczeń określonych w umowie pożyczki, platforma przekazuje do banku wniosek o zwolnienie środków. Bank najczęściej przekazuje środki w ciągu 2-3 dni roboczych.

Cały okres od momentu zakończenia kampanii do wypłaty środków to zazwyczaj od 1 do 4 tygodni, w zależności od tempa ustanawiania wymaganych zabezpieczeń.

Czy proces można wstrzymać na którymś etapie?

Inwestorzy niedoświadczeni mają zagwarantowany prawnie okres namysłu wynoszący 4 dni. W tym czasie mogą wycofać się z inwestycji bez żadnych konsekwencji i ponoszenia jakichkolwiek dodatkowych kosztów lub kar.

Aby zrezygnować z inwestycji, należy wejść na stronę projektu i skorzystać ze wskazanej tam opcji anulowania inwestycji. Po tym okresie umowa pożyczki wchodzi w życie.

Po upływie ustawowego czterodniowego okresu namysłu inwestor nie może już anulować swojej inwestycji. Może on jednak ogłosić zamiar sprzedaży swojej wierzytelności na Tablicy Ogłoszeń.

Deweloper może wycofać projekt przed rozpoczęciem kampanii crowdfundingowej, jednak po jej rozpoczęciu zobowiązania wobec inwestorów stają się wiążące.

Podsumowanie

5 kluczowych wniosków:

1. Wstępna weryfikacja w 24-48 godzin - najszybsze wstępne określenie zainteresowania na rynku finansowania nieruchomości.
2. Pełny proces: 6-9 tygodni - kilkukrotnie szybciej niż kredyt bankowy (2-6 miesięcy).
3. Równoległe procesy - audyt prawny i przygotowanie AKII odbywają się jednocześnie, co skraca całkowity czas.
4. Kompletna dokumentacja = szybszy proces - przygotowanie wszystkich dokumentów z wyprzedzeniem może zaoszczędzić tygodnie.
5. Szybkość to przewaga konkurencyjna - możliwość wykorzystania okazji rynkowych, które wymagają szybkiej decyzji.

Crowdfunding nieruchomościowy to elastyczna metoda finansowania. Sprawdza się szczególnie jako finansowanie pomostowe lub dla projektów, których banki nie są w stanie zrealizować.

Według raportu ESMA o rynku crowdfundingu w UE z 2023 roku, inwestorzy przeznaczyli 240 mln euro na projekty związane z budownictwem, co pokazuje rosnące znaczenie tego modelu finansowania.

Potrzebujesz szybkiego finansowania na zakup nieruchomości?

• Wstępna weryfikacja w 24-48 godzin
• Środki na koncie zazwyczaj w 6-9 tygodni
• Finansowanie 1-20 mln zł
• Elastyczne warunki dopasowane do projektu

Zgłoś swój projekt przez formularz online:
crowdrealestate.pl/potrzebuje-finansowania

Przydatne linki:

• Jak sfinansować projekt przez crowdfunding? 3 kroki
• Crowdfunding vs kredyt bankowy - porównanie dla deweloperów
• Crowdfunding nieruchomościowy dla początkujących
• Nasze projekty