W świecie deweloperów liczy się szybkość działania i elastyczność finansowania. Tradycyjny kredyt bankowy potrafi być czasochłonny i pełen formalności. Nowoczesne rozwiązania, zwłaszcza takie jak crowdfunding nieruchomościowy, pozwalają na wstępną decyzję nawet w 48 godzin.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie są różnice pomiędzy crowdfundingiem a kredytem bankowym?
• Crowdfunding a kredyt w banku. Jakie są ich korzyści, koszty i ryzyka?
• Kiedy sprawdza się kredyt bankowy, a kiedy crowdfunding?
• Jak ocenić, która rozwiązanie pasuje do Twojego projektu?
• Jak przygotować się do procesu pozyskiwania środków?
• Jakie pytania zadać przed wyborem źródła finansowania?

Czym różni się crowdfunding od kredytu bankowego?

Szukasz środków na sfinansowanie projektu nieruchomościowego?

Rynek daje Ci sporo możliwości. W tym tekście zestawimy dwie z nich – „tradycyjny” kredyt bankowy z nowoczesnym finansowaniem społecznościowym (tzw. crowdfundingiem).

Jak działa kredyt bankowy dla deweloperów?

Kredyt bankowy pozostaje najczęściej wybieraną, zewnętrzną formą finansowania projektów deweloperskich.

Udzielany jest on w formie kredytu inwestycyjnego / deweloperskiego, zaciąganego na konkretny cel, np.:

• sfinansowanie kosztów budowy bloku, domu lub innej nieruchomości mieszkaniowej lub komercyjnej.
• rozbudowę, przebudowę lub modernizację istniejącej już nieruchomości.

Banki mogą sfinansować zazwyczaj do 70-80% wartości projektu deweloperskiego i wymagają przy tym obszernej dokumentacji. Niezbędne są także zabezpieczenia zgodne z regulacjami wewnętrznymi i zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego.

Jak to działa:

• bank ocenia zdolność kredytową, historię finansową i biznesplan (w tym szczegółowy budżet inwestycji);
• wymaga szeregu zabezpieczeń (hipoteka, gwarancje, weksel, prywatne poręczenia);
• oferuje ustalone warunki na cały okres kredytowania;
• oprocentowanie jest zazwyczaj zmienne, powiązane ze stopami NBP.

Kredyt bankowy – najważniejsze informacje

Jak działa crowdfunding nieruchomościowy?

Crowdfunding nieruchomościowy polega na pozyskaniu środków od wielu inwestorów (prywatnych i instytucjonalnych) za pośrednictwem platform online.

W Polsce platformy te działają pod nadzorem i na podstawie zezwoleń Komisji Nadzoru Finansowego (KNF).

Crowd Real Estate S.A. działa na podstawie takiej właśnie licencji uzyskanej 23 maja 2024 r. O szczegółach crowdfundingu nieruchomościowego i zasadach jego działania w Polsce piszemy w tym artykule.

Jak to działa?

• Zespół platformy ocenia projekt oraz doświadczenie i sytuację finansową dewelopera.
• Deweloper przy asyście zespołu Platformy przygotowują Arkusz Kluczowych Informacji Inwestycyjnych (AKII), który zawiera najważniejsze informacje na temat danej oferty społecznościowej. W tym przede wszystkim:
  - informacje dotyczące właściciela projektu i samego projektu;
  - warunki pożyczania środków finansowych w ramach kampanii crowdfundingowej;
  - czynniki ryzyka;
  - informacji dotyczących pożyczek;
  - opłaty, informacje i prawne mechanizmy dochodzenia roszczeń.
• Inwestorzy wpłacają środki w zamian za określone oprocentowanie.
  - okres finansowania trwa zazwyczaj 12-24 miesiące;
  - ocena projektów jest w większości przypadków bardziej elastyczna niż w banku.

Crowdfunding nieruchomościowy – podstawowe informacje

Kiedy wybrać crowdfunding, a kiedy kredyt?

Każdy rodzaj finansowania ma wady i zalety. Kluczowe jest dopasowanie go do projektu.

Porównanie crowdfundingu i kredytu bankowego

Kiedy rozważyć crowdfunding nieruchomościowy?

Crowdfunding może być odpowiednią opcją w następujących sytuacjach:

Zależy Ci na czasie: potrzebujesz finansowania w ciągu tygodni, nie miesięcy

Masz doświadczenie w branży deweloperskiej: platformy często wymagają track record, ale jego brak nie skreśla całkowicie z możliwości przeprowadzenia projektu

Projekt do 20 mln zł: mieszczący się w typowym zakresie crowdfundingu

Bank zwleka z decyzją w zakresie finansowania: inne kryteria oceny mogą być korzystniejsze

Cenisz sobie elastyczność: Masz możliwość negocjowania niestandardowych warunków

Największa przewaga crowdfundingu? Czas.

Środki możesz pozyskać znacznie szybciej niż w banku. A dodatkowy efekt? Budujesz społeczność ludzi, którzy wspierają Twoją inwestycję i w efekcie zostają często Twoimi Klientami.

Kolejnym argumentem jest prostota działania.

Po opublikowaniu oferty na platformie cały proces przebiega w pełni online, bez konieczności wychodzenia z domu. Inwestorzy rejestrują się, aby uzyskać dostęp do projektów deweloperskich, które wymagają finansowania.

Umowy zawierane są elektronicznie, a dopiero po zakończeniu kampanii deweloper ustanawia zabezpieczenia w tradycyjnej formie u notariusza.Czy to oznacza, że crowdfunding to uniwersalna metoda finansowania?

Zdecydowanie warto ją rozważyć, ale nie każdy projekt będzie można w tej formie zrealizować. Szczególnie trudne może być pozyskanie środków, gdy:

• realizujesz swój pierwszy projekt deweloperski i nie masz jeszcze doświadczenia ani odpowiednich zabezpieczeń;
• marża projektu jest niska, co przy wyższych kosztach finansowania znacząco obniża opłacalność;
• inwestycja wymaga długoterminowego kapitału;
• projekt obarczony jest wysokim ryzykiem niepowodzenia.

Kiedy wybrać kredyt bankowy?

Można wskazać kilka przykładów, gdy finansowaniem pierwszego wyboru jest kredyt:

Największe projekty: powyżej 20-30 mln zł

Długoterminowe finansowanie: potrzebne na 2+ lata

Koszt kapitału jest priorytetem: godzisz się na ograniczenia w działaniu w zamian za niższe oprocentowanie

Masz zdolność kredytową: spełniasz kryteria bankowe

Uzyskanie kredytu bankowego może być trudne:

• przy nietypowych projektach (banki preferują standardowe rozwiązania i dużych, znanych deweloperów),
• gdy brakuje odpowiedniego wkładu własnego,
• w przypadku pilnego terminu rozpoczęcia inwestycji.

Model finansowania pomostowego

Finansowanie pomostowe to krótkoterminowe przejściowe finansowanie (od kilku miesięcy do maksymalnie dwóch lat). Ma na celu wypełnienie luki pomiędzy potrzebą natychmiastowego dostępu do kapitału, a uzyskaniem docelowego finansowania bankowego.

Finansowanie pomostowe pozwala deweloperom wykorzystać okazję rynkową lub zapewnić płynność podczas realizacji większych projektów, zanim zostaną uruchomione długoterminowe docelowe źródła finansowania.

„Crowdfunding może być dla deweloperów ciekawą alternatywą dla finansowania bankowego, zwłaszcza jako finansowanie pomostowe. Banki zazwyczaj wymagają od deweloperów odpowiedniego wkładu własnego lub zaawansowania projektu czy też przedsprzedaży. Nie każdy deweloper, szczególnie mniejszy, jest w stanie sprostać restrykcyjnym wymogom banku. Gdy pojawia się okazja rynkowa a wizja kredytu bankowego się oddala warto rozważyć finasowanie społecznościowego w formie crowdfundingu społecznościowego. Wraz z naszym zespołem przeanalizujemy i udzielimy wstępnej decyzji w możliwie jak najkrótszym czasie na co do możliwości finansowania lub zaproponujemy odpowiednią strukturyzację transakcji. Wystarczy zgłosić nam potrzebę finasowania za pośrednictwem naszej strony internetowej:” https://crowdrealestate.pl/potrzebuje-finansowania.

Paweł Krzystek, Członek Zarządu Crowd Real Estate

Jak wybrać najlepsze finansowanie dla swojego projektu?

Przed wyborem rodzaju finansowania zadaj sobie kilka kluczowych pytań:

Pytania przed wyborem finansowania

1. Jaki jest realny harmonogram projektu?

• Czy możesz czekać 2-8 tygodni na decyzję bankową?
• Czy 12-24 miesiące wystarczy na realizację i sprzedaż?

2. Jakie są Twoje doświadczenia i możliwości?

• Czy masz udokumentowany track record w branży?
• Jakie zabezpieczenia możesz zaoferować bankowi?

3. Jaka jest specyfika projektu?

• Czy to standardowy projekt mieszkaniowy, czy coś nietypowego?
• Jaki jest planowany termin zwrotu inwestycji?

4. Jak wpływa koszt kapitału na rentowność?

• Przeprowadź analizę wrażliwości na różne poziomy oprocentowania
• Uwzględnij wszystkie koszty, nie tylko oprocentowanie

Podsumowanie

Pamiętaj: najlepsza decyzja to ta, która jest dostosowana do specyfiki Twojego projektu, możliwości finansowych i celów biznesowych. Nie ma uniwersalnego rozwiązania – każdy projekt deweloperski wymaga indywidualnej analizy.

Kluczowe wnioski:

• Crowdfunding oferuje szybkość i elastyczność, ale za nieco wyższą cenę;
• Kredyt bankowy to tańsza opcja dla większych, długoterminowych projektów;
• Crowdfunding może być alternatywą lub wsparciem dla finansowania bankowego;
• Decyzja powinna być oparta na konkretnych potrzebach projektu.