Crowdfunding nieruchomościowy zyskuje popularność w Polsce. Wokół tematu narosło jednak kilka mitów. Sprawdzamy najczęstsze wątpliwości i pokazujemy, jak wygląda rzeczywistość.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy crowdfunding to regulowana forma finansowania?
• Jakie zabezpieczenia chronią inwestorów i dlaczego są skuteczne?
• Jakie są zyski w crowdfundingu?
• Jak crowdfunding wypada na tle innych inwestycji?
• W jaki sposób crowdfunding nieruchomościowy uzupełnia ofertę banków?
• Jakie trendy wpływają na rozwój crowdfundingu nieruchomościowego?

Pytanie nr 1: „Czy crowdfunding nieruchomościowy jest w Polsce regulowany?”

TAK. Crowdfunding nieruchomościowy w Polsce działa pod nadzorem KNF i podlega jasnym regulacjom prawnym.

Aby otrzymać zezwolenie, podmiot świadczący usługi crowdfundingu musi spełnić szereg wymagań prawnych:

• złożyć kompletny wniosek
• oraz poddać się stałemu nadzorowi KNF.

Skąd bierze się ta wątpliwość?

Przed listopadem 2023 r. działalność crowdfundingowa nie była regulowana. Przez to usługi te mogły być oferowane przez dowolny pomiot, który swoją działalność prowadził bez pełnej przejrzystości i nadzoru. Powyższa sytuacja przyniosła wiele szkód, zwłaszcza na polu crowdfundingu udziałowego.

”W przeszłości w crowdfundingu udziałowym, jak się później okazywało, często były oferowane m.in. udziały w bezwartościowych firmach. To przyczyniało się do strat finansowych inwestorów, którzy powierzali swoje środki za pośrednictwem nielicencjonowanych podmiotów prowadzących działalność crowdfundingową.

Wpłynęło to negatywnie na postrzeganie tej formy finansowania wśród inwestorów zarówno w odniesieniu do crowdfundingu udziałowego jaki i crowdfundingu pożyczkowego.

Celem zapobiegania takim sytuacjom zarówno unijny jak i polski prawodawca wprowadził wymóg licencjonowania podmiotów świadczących usługi finansowania społecznościowego przez organy nadzoru nad rynkiem finansowym. Wielu firmom nie udało się sprostać formalnym i prawnym wymogom w nowym reżimie prawnym dla dostawców usług finansowania społecznościowego. W konsekwencji historycznych działań wiele firm nie uzyskało zgody / licencji na działalność w tym obszarze.”

Czesław Sadkowski, Przewodniczący Rady Nadzorczej Crowd Real Estate

Crowdfunding to w pełni legalna i regulowana działalność:

• nadzór KNF - wszystkie platformy muszą posiadać zezwolenie,
• europejskie standardy - działają zgodnie z Rozporządzeniem UE 2020/1503,
• pełna transparentność – spełniają obowiązek AKII dla każdego projektu,
• podlegają regularnej kontroli organów finansowych.

Pytanie nr 2: "Czy crowdfunding nieruchomościowy to inwestycja z zabezpieczeniem?”

OCZYWIŚCIE! Dobrze skonstruowane projekty mają wielopoziomowe zabezpieczenia, które chronią skuteczniej, niż niektóre tradycyjne inwestycje.

Crowd Real Estate szczególnie dba o bezpieczeństwo i jakość projektów finansowania społecznościowego prezentowanych na swojej platformie. To zapewnia ich staranną selekcję.

Skąd bierze się ta wątpliwość?

Ludzie pamiętają platformy, które w przeszłości:

• działały bez odpowiedniego zezwolenia,
• oferowały "gwarancje" bez pokrycia,
• wprowadzały inwestorów w błąd,
• w sposób nierzetelny przedstawiały informacje,
• nie miały realnych zabezpieczeń.

Jakie są rzeczywiste zabezpieczenia?

Przykładowy katalog zabezpieczeń dla projektów oferowanych na platformie CRE:

Zabezpieczenia rzeczowe	Zabezpieczenia osobiste
Hipoteka na nieruchomości - pierwszeństwo przed wierzycielami	Poręczenie właścicieli/współwłaścicieli
Przewłaszczenie na zabezpieczenie	Weksel in blanco zabezpieczający spłatę

Przykład z rynku polskiego

Projekt Kraków, ul. Wodna (2025):

• Kwota: 15 mln zł (refinansowanie gruntu).
• Zabezpieczenie: hipoteka na użytkowaniu wieczystym gruntu o wartości przewyższającej kwotę pożyczki.
• Status: pomyślnie zrealizowany.

Dodatkowe czynniki wpływające na ochronę inwestorów:

• due diligence - szczegółowa analiza właściciela projektu i nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie przed akceptacją,
• monitoring realizacji przez cały okres projektu,
• powołanie Administratora Zabezpieczeń odpowiedzialnego za ustanowienie, obsługę i egzekucję zabezpieczeń.

Pytanie nr 3: „Czy na crowdfundingu da się zarobić?"

Tak, ponieważ crowdfunding oferuje jedne z najwyższych stóp zwrotu wśród relatywnie bezpiecznych inwestycji w Polsce.

Nie należy jednak porównywać crowdfundingu z obietnicami bardzo wysokich, nierealistycznych zysków w innych formach inwestowania. Każda inwestycja wiąże się z różnymi ryzykami i nie ma inwestycji całkowicie wolnych od ryzyka.

Kluczowe jest też inwestowanie wyłącznie własnych, wolnych środków, a nie pieniędzy z kredytów czy funduszy przeznaczonych na „czarną godzinę”. Minimalna wartość udzielonej pożyczki na platformie internetowej Crowd Real Estate jest zależna od projektu, ale typowo wynosi 1000 lub 2000 zł.

Jakich wyników można realnie oczekiwać, inwestując w projekty crowdfundingowe w 2025 roku?

Crowdfunding to atrakcyjna forma inwestowania pieniędzy. Przesądzają o tym wysokie oprocentowanie, stosunkowo niedługi okres trwania inwestycji oraz zabezpieczenie hipoteczne.

Dane z polskiego rynku (2024-2025):

• oprocentowanie: 8-15% rocznie,
• średni okres: 12-18 miesięcy,
• efektywna stopa: często wyższa przy krótszych okresach.

Porównanie z innymi inwestycjami

Co wpływa na wysokość zwrotów w crowdfundingu nieruchomościowym?

• Projekty nieruchomościowe charakteryzują się zazwyczaj wysoką marżą.
• Deweloperzy są w stanie ponieść wyższy koszt pieniądza niż większość zwykłych przedsiębiorstw.
• Nie każdy deweloper ma dostęp do tańszego finasowania bankowego.
• W celu realizacji inwestycji deweloperzy często posiłkują się finasowaniem pozabankowym, przed pozyskaniem docelowego finansowania bankowego.
• Crowdfunding nieruchomościowy oferuje deweloperom szybszy dostęp do finansowania i znacznie większą swobodę w działaniu niż w przypadku finansowania bankowego.

Jak rozpoznać dobrze zabezpieczony projekt crowdfundingowy na rynku nieruchomości?

Solidne zabezpieczenie – m.in. hipoteka na nieruchomości stanowiąca 150-200% udzielanego finansowania.

• Dobór projektów i deweloperów - starannie weryfikowane są zarówno same projekty jak i stający za nimi deweloperzy.
• Nadzór KNF – crowdfunding nieruchomościowy (będący częścią crowfundingu pożyczkowego) może być oferowany tylko przez licencjonowanych dostawców usług społecznościowych, takich jak Crowd Real Estate S.A.

Pytanie nr 4: „Czy crowdfunding zastępuje banki?"

Nie. Crowdfunding nie zastępuje banków. Stanowi alternatywną lub uzupełniającą metodę finansowania.

Pozwala ona na pozyskanie kapitału bezpośrednio od społeczności lub inwestorów indywidualnych:

• często przy zaangażowaniu mniejszych kwot
• lub dla projektów o wyższym początkowym ryzyku, co banki często odrzucają.

Banki oferują szerszy zakres usług finansowych, a crowdfunding skupia się na pozyskiwaniu środków od wielu drobnych inwestorów. Crowdfunding sprawdza się idealnie jako:

• finansowanie pomostowe dla docelowego finansowania,
• na początkowych etapach inwestycji (po PNB/WZ),
• wsparcie nietypowych projektów,
• szybka alternatywa przy pilnych terminach,
• finansowanie do 20 mln zł.

Banki pozostają liderem w:

• długoterminowym finansowaniu (powyżej 2 lat),
• dużych projektach (powyżej 30 mln zł),
• standardowych inwestycjach deweloperskich,
• najniższych kosztach kapitału.

Szczegółowe porównanie obu form finansowania znajdziesz w artykule „Crowdfunding vs kredyt bankowy - co wybrać?”.

Pytanie nr 5: „Czy crowdfunding ma przyszłość?"

Crowdfunding w Polsce rozpoczyna zupełnie nowe otwarcie.

W listopadzie 2023 roku wprowadzono nowe regulacje, które mają:

• zwiększać bezpieczeństwo inwestorów,
• uporządkować rynek crowdfundingu.

Aktualnie działalność dostawców usług finansowania społecznościowego jest w pełni regulowana i wymaga posiadania specjalnej licencji.

„Po wejściu w życie nowych regulacji 10 listopada 2023 roku na polskim rynku crowdfundingu pożyczkowego zrealizowano z sukcesem pierwszy projekt nieruchomościowy. To przełomowa transakcja dla rynku crowdfundingu dłużnego, której autorami były wspólnie Crowd Real Estate S.A. oraz Cavare S.A. z grupy Cavatina.

Rynek crowdfundingu w Polsce jest dopiero w początkowej fazie rozwoju, jednakże licencjonowani dostawcy tacy jak Crowd Real Estate S.A. dążą do tego, aby nadganiać dystans do europejskich odpowiedników.”

Piotr Miłak, prezes zarządu Crowd Real Estate

Według raportu ESMA o rynku crowdfundingu w UE, w 2023 roku:

• inwestorzy przeznaczyli ponad 1 miliard euro na finansowanie projektów,
• z czego 240 mln euro na projekty związane z szeroko rozumianym budownictwem.

Rynek crowdfundingu stale rośnie, a jego globalna wartość szacowana jest na miliardy dolarów, przy przewidywanym dalszym wzroście do 2030 roku.

Dlaczego crowdfunding w Polsce będzie się rozwijał?

Czynniki wspierające rozwój:

• rozwój technologii,
• digitalizacja usług finansowych,
• możliwość inwestycji niewielkich nadwyżek finansowych (już od 1-2 tys. zł),
• dostęp do alternatywnych metod finansowania,
• chęć dywersyfikacji inwestycji,
• dostęp do elastycznych metod finansowania.

Podsumowanie: Crowdfunding w faktach

5 kluczowych wniosków:

• Crowdfunding to legalna i w pełni regulowana forma finansowania pod nadzorem KNF.
• Solidne zabezpieczenia chronią inwestorów.
• Zyski 7-15% przewyższają tradycyjne opcje przy zachowaniu odpowiedniego poziomu ryzyka.
• Crowdfunding uzupełnia rolę banków, nie zastępuje ich.
• To forma finansowania, która będzie zyskiwać na znaczeniu i będzie się rozwijać zgodnie z globalnymi trendami.

Chcesz rozpocząć przygodę z crowdfundingiem?

1. Edukuj się - przeczytaj nasze przewodniki.
2. Wybierz platformę - sprawdź licencje KNF.
3. Zacznij ostrożnie - na pierwsze inwestycje przeznacz 1000-5000 zł.
4. Dywersyfikuj - rozłóż środki na kilka projektów, aby zmniejszać ryzyko ich utraty.
5. Monitoruj - śledź postępy swoich inwestycji.

Sprawdź aktualne projekty na platformie CRE i dołącz do tysięcy zadowolonych inwestorów!

Pamiętaj, że każda inwestycja wiąże się z ryzykiem. Przed podjęciem decyzji skonsultuj się z doradcą finansowym.