O czym jest ten artykuł?
Inwestując za pośrednictwem platformy CROWD Real Estate stajesz się – razem z innymi inwestorami społecznościowymi – stroną udzielającą pożyczki deweloperowi lub przedsiębiorcy. Fundamentem zabezpieczenia w takich transakcjach w ramach crowdfundingu pożyczkowego jest hipoteka. Niniejszy przewodnik wyjaśnia, czym jest zabezpieczenie hipoteczne i jakie prawa przyznaje z perspektywy pożyczkodawcy.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Dlaczego hipoteka jest fundamentem zabezpieczeń w crowdfundingu pożyczkowym.
- Jakie prawa daje Ci jako wierzycielowi hipotecznemu i co je gwarantuje.
- Na co zwracać uwagę przy ocenie nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.
- O jakich ryzykach należy pamiętać mimo ustanowionego zabezpieczenia.
Finansowanie oparte na aktywach – co to oznacza?
W modelu crowdfundingu pożyczkowego Twoje środki trafiają do dewelopera lub przedsiębiorcy, który potrzebuje kapitału. Może być to pożyczka na poczet nowej inwestycji, dokończenie projektu czy uwolnienie środków zamrożonych w posiadanych gruntach. W zamian otrzymujesz odsetki, a zwrot Twojego kapitału jest zabezpieczony tzw. „twardym” aktywem, czyli nieruchomością.
To istotna różnica względem wielu innych form inwestowania. Fundusze długu prywatnego oraz platformy takie jak Crowd Real Estate stosują podejście oceniające w pierwszej kolejności wartość zabezpieczenia (ang. asset-based lending). Ponadto badana jest sytuacja prawna i finansowa projektodawcy oraz wartość ekonomiczna samego projektu, niemniej nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie to punkt wyjścia do dalszej rozmowy.
Dla Ciebie jako inwestora oznacza to, że kluczowym gwarantem zwrotu środków nie jest wyłącznie obietnica dotycząca przyszłych zysków z projektu czy kondycja firmy, lecz konkretna, odpowiednio wyceniona nieruchomość, z której można dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń w razie ewentualnych problemów ze spłatą.
Zabezpieczenie hipoteczne — podstawa prawna
W polskim systemie prawnym fundamentem wszystkich kwestii związanych z hipoteką jest jedna ustawa. Definicję oraz zasady funkcjonowania hipoteki reguluje Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (w skrócie: u.k.w.h.), a w zakresie ustanawiania zabezpieczenia pomocniczo stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego.
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, które pozwala wierzycielowi (czyli stronie udzielającej pożyczki) dochodzić swoich roszczeń z danej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Innymi słowy: to właśnie hipoteka daje Ci prawo dochodzenia roszczeń z konkretnej nieruchomości, a nie tylko od osoby, której udzieliłeś pożyczki. To w u.k.w.h. zawarte są kluczowe przepisy szczegółowo opisujące te prawa.
Tabela: Najważniejsze przepisy ustawy i to, co oznaczają dla wierzyciela hipotecznego (Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).
| Artykuł u.k.w.h. | Czego dotyczy? | Co oznacza dla Ciebie jako pożyczkodawcy? |
|---|---|---|
|
Art. 65 ust. 1 |
Definicja hipoteki |
Pożyczkodawca może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela. |
|
Art. 65 ust. 2 i 3 |
Przedmiot hipoteki |
Zabezpieczeniem może być nie tylko nieruchomość gruntowa z budynkiem, ale również użytkowanie wieczyste (wraz z budynkami), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, część ułamkowa nieruchomości czy wierzytelność zabezpieczona hipoteką. |
|
Art. 67 |
Powstanie hipoteki |
Hipoteka nie powstaje w chwili podpisania umowy, lecz dopiero z chwilą wpisu w księdze wieczystej z mocą wsteczną od złożenia wniosku. |
|
Art. 68 |
Zakres zabezpieczenia |
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną i jest ustanawiana do oznaczonej sumy (tzw. suma hipoteki). Suma ta jest zazwyczaj wyższa niż pożyczony kapitał, aby objąć także odsetki i koszty. |
|
Art. 69 |
Roszczenia uboczne |
Hipoteka (w granicach sumy hipoteki) zabezpiecza także odsetki oraz przyznane koszty postępowania i inne roszczenia uboczne, o ile zostały wymienione w podstawie wpisu. |
|
Art. 72 |
Prawo zbycia |
Właściciel zawsze może sprzedać lub obciążyć nieruchomość, a zakazy sprzedaży są nieważne z mocy prawa. Twoje prawo „podąża” jednak za nieruchomością niezależnie od zmiany właściciela. |
|
Art. 74 |
Prawo spadkowe |
Możesz dochodzić zaspokojenia z nieruchomości nawet wtedy, gdy spadkobiercy dłużnika ograniczyli swoją odpowiedzialność za długi spadkowe. |
|
Art. 75 |
Tryb zaspokojenia |
Odzyskanie środków z nieruchomości odbywa się w trybie sądowego (lub administracyjnego) postępowania egzekucyjnego. |
|
Art. 76 ust. 1 |
Podział nieruchomości |
W razie podziału nieruchomości hipoteka obciąża wszystkie nieruchomości powstałe w jego wyniku (tzw. hipoteka łączna). Podział aktywa nie osłabia Twojego zabezpieczenia. |
|
Art. 77 |
Przedawnienie długu |
Przedawnienie zabezpieczonej wierzytelności nie pozbawia Cię prawa do zaspokojenia z nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń o świadczenia uboczne). |
|
Art. 78 |
Skuteczność wypowiedzenia |
Wypowiadając pożyczkę, wierzyciel musi zawiadomić aktualnego właściciela nieruchomości. Także wtedy, gdy nie był on pierwotnym pożyczkobiorcą. |
Jakie warunki musi spełniać nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie?
Nie każda nieruchomość nadaje się na zabezpieczenie. Poniższe kluczowe kryteria decydujące o jakości zabezpieczenia.
Kluczowe kryteria akceptacji nieruchomości jako zabezpieczenia:
- Stan prawny: Nieruchomość co do zasady nie może być obciążona w sposób uniemożliwiający ustanowienie hipoteki na pierwszym miejscu ani obarczona wadami utrudniającymi jej sprzedaż.
- Położenie: Lokalizacja nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie to czynnik silnie wpływający na atrakcyjność i płynność, czyli realną możliwość spieniężenia aktywa w razie konieczności egzekwowania zobowiązania.
- Rodzaj nieruchomości: Obiekty o szczególnym przeznaczeniu lub nietypowej zabudowie (np. wyspecjalizowane nieruchomości produkcyjne) bywają trudniejsze do zbycia i nie zawsze są akceptowane.
- Operat lub wycena: Wartość powinna być potwierdzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w postaci aktualnego operatu szacunkowego. Podmiot obsługujący projekt zwykle wykonuje także własne, wewnętrzne oszacowanie.
- MPZP i PnB: Przy gruntach stanowiących zabezpieczenie istotne jest, aby działka objęta była miejscowym planem zagospodarowania lub posiadała ważne pozwolenie na budowę.
- Płynność: Jest wypadkową wszystkich powyższych czynników. Im szybciej nieruchomość można sprzedać na wolnym rynku w razie egzekucji, tym większa płynność.
Ryzyka, o których należy pamiętać mimo zabezpieczenia
Zabezpieczenie hipoteczne pozwala istotnie mitygować ryzyka, ale ich nie eliminuje. Jako inwestor warto mieć świadomość, podstawowych ryzyk związanych z inwestycją, w tym m.in.:
- Ryzyko kredytowe: Pożyczanie pieniędzy zawsze wiąże się z ryzykiem, że pożyczkobiorca nie zwróci całej kwoty lub że pożyczkobiorca nie zapłaci umówionych odsetek. Dokładamy wszelkich starań, aby ocenić wiarygodność (w tym reputację i zdolność kredytową) właścicieli projektów, jednak nie możemy zagwarantować, że właściciel projektu zawsze prawidłowo i terminowo zrealizuje projekt. Zabezpieczenie hipoteczne pozwala dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, ale wymaga uruchomienia sądowego lub administracyjnego postępowania egzekucyjnego.
- Ryzyko rynkowe: Wartość inwestycji może ulec zmianie z powodu niekorzystnych zdarzeń rynkowych. Zmiany w kondycji gospodarki, takie jak recesje, inflacja czy wahania kursów walutowych, mogą znacząco wpływać na wartość inwestycji czy też wartość nieruchomości stanowiących zabezpieczenie hipoteczne. Wartość zabezpieczenia stanowi od 150% do nawet 200% kwoty pożyczki, niemniej ryzyko nadal istnieje i należy mieć je na uwadze.
- Ryzyko płynności: Pożyczki udzielane za pośrednictwem platformy stanowią inwestycję o relatywnie niskiej płynności. Zaspokojenie z nieruchomości następuje w trybie postępowania egzekucyjnego, co bywa procesem czasochłonnym. Wymaga też sprzedaży wierzytelności. Sprzedaż ta może być niemożliwa lub wiązać się ze stratą.
- Ryzyko regulacyjne: Zmiany w przepisach dotyczących rynku, na którym działają właściciele projektów, mogą wpłynąć na ich działalność oraz na inwestycje w projekty finansowania społecznościowego.
Zainwestowane środki nie są objęte gwarancjami Bankowego Funduszu Gwarancyjnego ani systemem rekompensat dla inwestorów. Szczegółowy opis ryzyk znajdziesz w poniższym linku.
Podsumowanie
Zabezpieczenie hipoteczne to narzędzie, które daje inwestorowi konkretne, egzekwowalne prawo rzeczowe związane z nieruchomością. Dla świadomego inwestora oznacza to połączenie atrakcyjnego oprocentowania z relatywnie silnym zabezpieczeniem pożyczonego kapitału z pierwszeństwem zaspokojenia oraz buforem wynikającym z relacji wartości aktywa do kwoty pożyczki.
Niniejszy materiał ma charakter wyłącznie edukacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej, prawnej ani finansowej oraz nie stanowi oferty w rozumieniu Kodeksu Cywilnego. Inwestowanie w crowdfunding wiąże się z ryzykiem. Zainwestowane środki nie są objęte gwarancjami Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Pełne informacje o warunkach zbiórki i ryzykach zawarte są w Arkuszu Kluczowych Informacji Inwestycyjnych.
